В тази статия ще поговорим стъпка по стъпка за това какво трябва да се направи още преди строителството на собствения дом. Тук ще разкажем както за подготовката на парцела за бъдещото строителство, така и за други важни моменти. Ще отбележим, че повечето съвети в тази статия се отнасят както за самостоятелното строителство, така и за случаите, когато се наема изпълнител. Впрочем, във втория случай строителната компания може да поеме някои етапи върху себе си, но за всичко по реда си.
Подготовка на парцела
Етапа на избор и покупка на подходящ парцел (на който по принцип може да се строи жилищна сграда), както и оформянето на документацията, ще пропуснем. За това сме говорили в отделна статия, освен това, това е особен и дълъг разговор; тук започваме от основата, че вече имате парцел и на него може да се строи.
В самото начало трябва да се извършат геодезически проучвания и да се направи анализ на почвата. Това е необходимо, за да се определи нивото на подпочвените води, типа на почвата и нейната носеща способност (актуално при избора на типа фундамент). Разбира се, в идеалния случай това трябва да се направи още преди покупката на парцела, тъй като условно „лошата“ почва и високото ниво на подпочвените води ще доведат до големи разходи. Особен проблем може да бъде голямото количество вода, за чието решение говорихме в отделен материал (отвеждането на водата невинаги е възможно). Подобни проучвания могат да се извършат самостоятелно, а може и да се наемат специалисти. Второто се препоръчва, ако структурата на грунда е потенциално сложна и проблемна (например торфена почва).
Полезно: Начини за отводняване на парцела
Парцелът изисква подготовка: ненужните дървета е по-добре да се отсекат веднага (но помнете, че за това трябва да се оформи разрешение, иначе има риск от глоба). Тревата и всички високи растения трябва да се окосят (това така или иначе ще е нужно), да се премахнат камъни, валуни и т.н. Подготовката може да включва подравняване на терена, насипване на пръст, почистване на канави и т.н., но това трябва да се преценява според фактите: какво е нужно и какво не. Тук си струва да се помни, че мащабните ландшафтни работи (още повече с използването на тежка техника) трябва да се извършват преди началото на строителството; така ще бъде много по-лесно.
След това трябва да се направи зониране – разчертаване на парцела, където веднага да се набележат местата за бъдещата къща, спомагателните постройки, лехите, парниците и всичко останало. В идеалния случай отделете време да начертаете подробна схема; това съществено ще улесни планирането и ще позволи избягването на неприятни изненади в бъдеще. Ако в парцела има стари и ненужни постройки, те обикновено се събарят преди строителството, макар че има и изключения.
Отделна тема е наличието на връзка с електричество и подстъпните пътища. Първото е крайно желателно, макар и не задължително, тъй като може да се реши с помощта на акумулаторни инструменти или генератор. Второто е необходимо за доставката на строителни материали. Ако все още няма нормален подстъпен път (по който по принцип може да се премине), ще ви се наложи да решите въпроса самостоятелно. Начините за решение са различни, няма да задълбаваме в това; цената на въпроса също може да се различава с порядък, че и с два. Но ще отбележим, че такива моменти трябва да се отчитат още на етапа на избор на парцел, за да не се сблъскате после с разходи, които изобщо не сте очаквали.
Следващото нещо, което трябва да се издигне, е оградата. На етапа на строителството в парцела ще се съхраняват строителни материали и инструменти и ако никой не се намира тук постоянно (денонощно), ако няма съседи, е по-добре да скриете това от чужди очи. Понякога се избира временно решение, например бързосглобяеми варианти на огради (плетена мрежа и т.н.). Но това няма да е най-доброто решение, ако във всеки случай сте решили да правите нормална ограда.
Дренажната система също е по-добре да се обмисли преди началото на строителството; в някои случаи тя може да бъде доста сложна (водоотводни тръби и т.н.). Дали да се прави или не – зависи от редица фактори; тук трябва да се гледа според ситуацията. Например, ако се планира изкопаване на ров с тежък екскаватор, не си струва да я правите предварително – ще се наложи да се преправя. Впрочем, повтаряме, тук всичко зависи от конкретната ситуация и съпътстващите фактори. Сондажът също е по-добре да се пробие преди строителството (както и да се изкопае кладенец).
Разбира се, всичко написано по-горе може да варира според конкретните потребности и не е задължително. Но защо, например, сондажът е по-добре да се направи преди строителството? Всичко зависи от неговото разположение; може да се окаже, че техниката просто няма да премине или ще има риск да повреди издигнатата постройка. Също така, ако наемате строителна компания, уточнете въпроса за настаняването на работниците.
Подготовка за строителството
Подготовката за строителството започва с избора на проект за къща и технологията, по която тя ще се гради. Относно второто няма да говорим тук; това е много дълъг разговор, още повече, че сме писали отделно за технологиите за строителство на частни домове. Там разгледахме плюсовете и минусите на всеки вариант и говорихме за ограниченията. Ще отбележим само, че не върху всяка почва могат да се строят тежки къщи (бетон, тухла); това трябва задължително да се вземе предвид. Не, на теория всичко е възможно, но на практика може да има проблеми и гарантирано ще има допълнителни разходи.
За проекта на къщата също няма смисъл да говорим; това зависи изключително от вашите предпочитания и изисквания. Ще отбележим само, че е по-лесно да се купи готов проект или да се поръча неговото разработване (това ще бъде по-скъпо). Проектът е необходимо условие за строителството на къща, защото в него ще бъде описано абсолютно всичко, без което започването на процеса няма смисъл; но това е очевидно нещо. Също така ще забележим, че най-често строителството на едноетажна къща ще излезе по-скъпо от строителството на двуетажна при еднаква площ. Причината тук ще бъде в повишените разходи за фундамент, но се срещат и обратни варианти.
След като проектът е в ръцете ви и мястото за бъдещата къща е определено, се обмислят и комуникациите (канализация и т.н.). Също така на този етап вече могат да се купуват строителни материали; с проекта в ръце ще имате яснота какво количество ви е нужно. Този етап може да се пропусне, ако това се поема от изпълнителя, макар че това не е най-добрият вариант. Впрочем, тук всичко зависи от договора, но за това ще говорим по-долу. Често се среща мнението, че строителните материали трябва да се купуват с резерв, но доколко е актуално това?
Като цяло – това е разумен съвет, тъй като рядко всичко върви така, както е замислено. Със сигурност ще ви потрябва малък запас от тухли, дъски и други материали. Още повече, дори и да остане нещо, то ще може да се използва за други цели. Относно този запас има различни мнения – от 2-3 до 7-8 процента, но последното все пак е прекалено. Пак казваме, много зависи от това от какво строите къщата; например има материали като газобетонните блокове, които изискват внимателно боравене. Също така ще отбележим, че количеството е посочено в проекта, но можете да се възползвате от калкулатори – такива могат да се намерят без особени проблеми в интернет. Или да сметнете всичко сами, но тук най-важното е да проверите повторно.
Дали да купувате всички строителни материали наведнъж? Е, това също е дискусионен въпрос, макар че отговорът зависи от технологията на строителство и неговите срокове. Ако това е сглобяема къща, която ще ви вдигнат за няколко седмици, то тук има смисъл да купите всичко веднага. Ако обаче в рамките на един топъл сезон ще вдигате само грубия строеж и покрива, а всички останали работи оставяте за следващата година, то не си струва да купувате довършителните материали. Те просто ще престоят една година, а някои от тях могат и да се развалят. Между другото, тук обърнете внимание, че много строителни материали изискват специални условия за съхранение, а някои са и зависими от времето.
Избор на изпълнител
Ако сте решили да строите къщата самостоятелно, то този раздел всъщност не ви е нужен; но ако търсите компания, ви препоръчваме да го прочетете. Този етап е не по-малко важен от всички предходни, а често и повече, защото добрият изпълнител няма да си затвори очите за недостатъците или проблемите на парцела, които са останали. Разбира се, строителят може нищо да не каже за дренажа, това не е негова работа, но ако нещо се отнася именно до къщата, той ще го каже.
Първият избор: частни майстори, които често работят дори без договори, или строителни компании. Първият вариант обикновено е по-евтин, но и рисковете са несъпоставими. Фактически той изобщо не трябва да се разглежда, с едно изключение: познавате човека лично или ви е препоръчан от добри познати, на които той вече е построил нещо. Тук все пак ще има рискове, които само вие можете да оцените, но независимо от препоръките, не препоръчваме да правите пълно предплащане и да си сътрудничите без договор. Като цяло това е спорен вариант, особено ако човекът наистина работи „на черно“. Тук можете и да спестите, но можете и да загубите много пари или да получите некачествена къща, което също ще доведе до финансови загуби.
Строителната компания означава повече гаранции; те работят с договори и са официално регистрирани, само че това не гарантира липсата на проблеми. Веднага ще кажем какво точно не трябва да правите:
-
Да обръщате внимание на предложения, чиято цена е значително под средната за пазара. Да, рядко има изключения, но в 99% от случаите там ще има уловка.
-
Да се доверявате на блогъри. Това е отделна тема, но просто знайте, че повечето от тях се занимават с реклама и ще препоръчат когото и да било. И дори ако блогърът е излъчвал строителството от самото начало до края, това нищо не гарантира. На него може да са му построили всичко нормално и в срок, но във вашия случай може да бъде различно.
-
Силно да се доверявате на отзиви. Особено ако там са изключително възторжени, без най-малкия негатив. Най-вероятно те са поръчани от самата строителна компания, но това зависи от платформата. Ако това са тематични и независими сайтове или форуми, където хората могат да пишат свободно, там все още могат да се намерят реални отзиви.
Разбира се, във всеки случай си струва да отделите време да проучите сайта на строителната фирма, да потърсите отзиви, да се опитате да намерите нейни предишни клиенти и да посетите обекти в строеж. Между другото, ако представители на самата компания не ви дават контакти на техни предишни клиенти, това може и да е нормално. В края на краищата, не всички искат да ги посещават и да им задават въпроси. Но ако те категорично и веднага отказват това (могат просто да попитат за разрешение да дадат контакти), или ако отказват да покажат обекти в строеж, това също е повод за подозрение.
Въобще, по първоначалното впечатление често може веднага да се разбере, че с тази компания не си струва да се захващате. Ако не отговарят на въпросите ви или отговарят увъртащо (включително за договора и самия процес на строителство), по-добре не се занимавайте с такава фирма. Далеч не е сигурно, че крият нещо, но тук може да се предположи, че най-малкото не им пука за вас. И в бъдеще ще се сблъскате със закъснение на строежа, а в случай на проблеми, те ще изискат много време за тяхното решаване.
Ценообразуването може да бъде различно; този момент трябва да се проучи основно. По-горе казахме, че ниските цени трябва да ви насторожат, ако за тях няма реално основание. От друга страна, някои компании могат да се позиционират като „елитни“ и необосновано да завишават цената. Относно ниската цена има още няколко момента: тя може да е ниска за самата работа, но компанията ще „избие“ това по други начини. Например ще направи нещо некачествено, ще използва лоши материали или ще завиши тяхната стойност.
Завишаването на стойността на материалите не е чак толкова рядко явление. Ако доверявате на строителната компания тяхната покупка, погледнете количествено-стойностната сметка (тя трябва да бъде съставена преди строителството). Разбира се, също така трябва да изисквате всички касови бележки и фактури, за да се уверите, че са купили това, което е трябвало да купят. Цената на материалите трябва да бъде фиксирана, за да не възникне ситуация, в която от вас се изисква доплащане. Такива случаи имаше немалко в периода на бърз ръст на цените на строителните материали. И компаниите „прехвърляха“ това на клиентите, макар че често самите те бяха виновни, тъй като са се забавили с покупката.
Струва си да се провери фирмата в Търговския регистър, да се провери за наличие на изпълнителни производства, открити и приключили съдебни спорове. Разбира се, ако компанията не излиза от съдилищата, към нея със сигурност не си струва да се обръщате. Ако тя съществува 5-10 години и има няколко приключили дела, си струва да уточните с нейните представители или по възможност да проучите тези дела. Невинаги става въпрос за вина на компанията; понякога клиентите дават под съд, както се казва, без повод. Или има някаква спорна ситуация, която сама по себе си не говори за репутацията на компанията.
Относно възрастта – препоръчва се да се обръщате към строителни компании, които са на 4-5 години. Разумен съвет, но трябва да се разбира, че и младите по някакъв начин трябва да започнат и да градят репутация. Впрочем, ако компанията е току-що създадена, е по-добре да я избягвате. Измамници също се срещат; те често нямат нищо освен офис и подобни компании трябва да се проверяват самостоятелно, но е по-добре все пак да се избягват.
Договорът е най-важната част от вашето сътрудничество и отделна тема за разговор. Но в него трябва да бъде разписано всичко, включително и неустойките за просрочка. Ако ви е трудно да разберете юридическия език, обърнете се за помощ към юрист, който да анализира текста на договора. В сравнение с цената на къщата това е нищожен разход и не си струва да се пести от него. Още повече, че има точки, които не са толкова еднозначни, колкото могат да изглеждат на неопитен човек, и в крайна сметка ще изиграят роля срещу него. Между другото, ако планирате да контролирате строителството (с помощта на видеонаблюдение, страничен специалист или лично), това също трябва да се предвиди в договора.
За съжаление, в една статия е невъзможно да се разкаже за всички нюанси на подготовката за строеж на къща; те са твърде много. Но се спряхме на основните моменти, които не са очевидни за тези, които никога преди не са се занимавали със строителство. Главното, което трябва да помните, е, че строите за десетилетия и това със сигурност не е работа, която изисква бързане. Трябва да бъдете внимателни на всички етапи – от избора и подготовката на парцела до избора на изпълнител за строителството. Всички нюанси и възможни проблеми е невъзможно да се предвидят и опишат, но е важно да се помни едно просто правило: ако имате някакви съмнения, тълкувайте ги във ваша полза. Тоест, направете пауза, проверете допълнително – това ще ви предпази от неприятни изненади.
Leave a Comment